Acheter un appartement au Vietnam : Prix, Processus & Conseils (2025)

Acheter un appartement au Vietnam, en voila un beau projet ! Vous venez vivre au Vietnam ? Vous êtes juste curieux (comme tout Français) de combien ça coûte un appartement au Vietnam ? Et bien aujourd’hui je vous raconte tout le processus puisque nous avons cherché un appartement, visité pas mal de trucs, acheté, attendu pour l’appartement puis avons dû sélectionner le décorateur !

Attention cet article relate notre expérience pour acheter un appartement à Hanoi, mais le processus sera exactement le même si vous achetez à Ho Chi Minh Ville, Danang ou dans une autre ville (hormis les prix évidemment). D’ailleurs cet article est conçu assez facilement puisque tout est décrit temporellement, dans un souci de compréhension j’ai aussi toujours mis le prix en EURO et toutes les informations sont valides à la mi-2025, et utilisé principalement les images 3D fournies par le décorateur (plus d’informations plus bas).

Contexte sur l’immobilier au Vietnam en 2025 :

• L’immobilier est un marché encore plus bizarre au Vietnam qu’en France, sortir des capitaux du pays n’est pas le plus simple (notamment des suites de la crise économique asiatique de 1997, qui a lu La grande désillusion de Stiglitz?). Pour faire très cliché il n’y a pas 5000 choses dans lesquelles investir au Vietnam, l’immobilier est vu comme une chose très sûre (culturellement et pour lutter contre l’inflation) donc si t’as de l’argent tu mets tout dans une montre, une belle voiture et ensuite des immeubles et de l’or.
• Le marché immobilier Vietnamien est dans une situation de très fort déséquilibre (au moins à l’écriture de cet article en 2025, et au moins pour les très grosses villes que sont Hanoi & Saigon) :
  • Le prix des biens dans les grandes villes est totalement déconnecté du revenu moyen et acheter un appartement est en ce moment réservé à une élite. D’ailleurs le prix d’achat augmente bien plus que les loyers.
  • Le prix du m² est totalement délirant dans la plupart des projets, on est désormais autour des 4000€ le m² (équivalent à des grandes villes en France). Même pour un HLM dans un projet social il faut désormais compter au moins 1300€ du m² à Hanoi. Maintenant rappelez-vous qu’un employé “normal” à Hanoi va souvent gagner autour des 400-500€ par mois (et encore c’est un poil trop).
  • Pour acheter un appartement de 70m² au Vietnam il faut 58 ans de salaire pour acheter dans un beau projet, ou 19 ans pour un HLM.
  • Vous pouvez jouer avec les chiffres avec le salaire moyen à Hanoi, le prix d’un projet ou les modalités de paiement mais l’ordre de grandeur est là.
  • Les prix grimpent tout le temps, ça ne s’arrête jamais (jusqu’à quand ?), même avant le COVID on pouvait encore acheter un appartement au Vietnam pour largement moins de 1000€ le m², désormais c’est impossible et souvent le double/triple dans des projets normaux (même pas haut de gamme).
  • Un certains nombre d’appartements sont achetés sans jamais être habités (encore une fois l’immobilier est un placement “sûr”). En revanche l’accès au crédit est pas si évident donc il n’y a pas de bulle à la subprime avec des ménages ultra-endettés (ça veut pas dire que la situation est bien, juste c’est un poil différent). Les prêts bancaires sont possibles mais au Vietnam on a aussi tendance à emprunter dans la famille ou auprès des amis.
  • De ce que je vois en ligne la situation est assez similaire à Manille et à Phnom Penh (pour cette dernière plutôt portée par les achats des étrangers genre chinois, à Hanoi ce n’est pas le cas).
• Nous n’étions pas dans une optique “investissement” en achetant et c’était notre premier bien immobilier, nous souhaitions vivre dedans car je travaille à Hanoi. Et nous avons acheté au bon moment dans une période où les prix montaient fortement mais n’avait pas encore explosé (c’est arrivé quelques mois après).

Les étapes pour acheter un appartement au Vietnam

On va acheter un appartement

Première étape avant d’acheter mais il faut se décider, cela faisait déjà un peu de temps qu’on en discutait avec Madame, on commençait à avoir un peu plus d’argent de côté et on en avait marre de devoir payer 550€ de loyer tous les mois avec l’électricité plus chère que normal. Du coup nous nous décidons mais… on achète ou ?

On sélectionne le quartier où l’on souhaite habiter (Long Bien, non-loin du lycée français)

En général les français ont un avantage de dingue en Asie (dans le monde ?), le système d’éducation est vraiment pas cher dans le système français. C’est pas compliqué au Vietnam tu payes que 4000-6000€ de frais de scolarité par an par enfant, et dans les écoles internationales même pas délirantes niveau prix c’est souvent le double ou triple (voir bien plus pour les grosses écoles internationales). Et le lycée français à Hanoi se trouve dans le quartier de Long Bien (à 5 minutes du fameux pont).

Du coup nous avons rapidement sélectionné quelques quartiers principalement dans le centre-ville (Hoan Kiem), dans le quartier des expats (Tay Ho) et dans le grand quartier de l’autre côté du fleuve rouge (Long Bien).

En étant réaliste le quartier de Hoan Kiem est impossible (tout est hyper développé et cher ou vieux), et le quartier de Tay Ho je n’aime pas et ça nous excentre beaucoup pour les zones où on pense travailler. De plus pour aller à l’école français en voiture c’est chiant (le pont de Long Bien ne se prend qu’en moto, en voiture il faut aller à un autre pont). Du coup ça sera Long Bien… mais Long Bien c’est immense !

Visites d’appartements et maisons dans le quartier de Long Bien

Nous commençons alors à visiter pas mal de projets et des appartements ou des maisons. Déjà les maisons ou appartements sont généralement nazes, c’est construit bizarrement tout en hauteur et l’espace intérieur c’est impossible de se projeter dedans (rez de chaussée pour les motos et ensuite souvent 4 ou 5 étages avec une SdB et des toilettes sur le pallier et une grande pièce). Rapidement (et on s’en doutait) on comprend qu’on achètera forcément un Chung Cu (des gros immeubles).

A ce moment on en visite pas mal et il y en a 4 qui retiennent notre attention :

1. Chung Cư Bình Minh Garden : C’est le moins cher, l’emplacement est pas trop mal en terme de distance en revanche il y a des stocks d’hydrocarbures pas loin et quelques entrepôts donc beaucoup de camions qui passent devant. 
2. Berriver Long Biên : C’est le plus cher et on comprend pas trop pourquoi, les appartements sont corrects mais le quartier est un peu bizarre (et il y a 0 espace autour).
3. Le Grand Jardin : Il y a quelques appartements avec des vues pas terribles ou à l’arrière qui ont un super prix et qui seraient intéressants, le très gros défaut c’est que pour aller au lycée français il y a un peu plus de route que les autres ET il faut traverser l’autoroute (ouai, genre faut traverser une 2×4 voies avec camions, bus, etc.).
4. Chung Cư Khai Sơn City : Ca semble être de très loin le plus intéressant niveau emplacement (à 10 minutes à pied du lycée français) et prix mais c’est le seul projet qui n’est pas encore construit (ils font 3 des 6 tours). C’est aussi le premier projet à Hanoi de ce promoteur donc beaucoup de points d’interrogations (promoteur qui part avec la caisse, promoteur qui termine jamais, qualité, qualité sur le long terme, légalité du projet,etc.).

Finalement on shortlist Le Grand Jardin et Khai Son City et on hésite ! On demande si des gens ont des informations, on regarde des groupes Facebook & Zalo de propriétaires pour voir ce qu’il se dit, etc.

Signer le contrat et gérer le paiement

Finalement notre choix de tourne pour Chung Cư Khai Sơn City et là c’est un point important mais pour faire simple les promoteurs ont un processus assez classique : 

• Sur les 20 étages les étages les plus onéreux sont ceux au milieu, et plus l’appartement est grand et lumineux plus il coûte cher.
• Plus tu payes d’avance (% du total) moins c’est cher.
• Plus tu payes en avance (nombre de jours) moins c’est cher.

On hésite grandement entre acheter un appartement de 3 chambres au milieu du building (donc avec une chambre qui a une toute petite fenêtre) ou à acheter un appartement de 3 chambres dans un angle (donc toutes les chambres avec de grandes fenêtres. Finalement on a peur d’être un peu short donc on prend la première option qui est un poil moins onéreuse).

On signe les papiers, il y en a pour 3.7 milliards VND (~140 000€ au moment de l’achat) et on réalise pas qu’on doit payer payer genre 90 000€ 10 jours plus tard ! Le truc marrant pour le contrat c’est que j’ai lourdement insisté pour qu’à la fois moi et ma femme soyons sur les contrats, du coup il fallait des versions différentes en vietnamien et en anglais et SURTOUT, mon nom est vachement compliqué à écrire pour des Vietnamiens du coup ils ont du tout réimprimer 3 fois, ça a pris des heures (y’avait genre 200 pages à signer en 5 exemplaires, ils ont vraiment imprimé des milliers de pages).

C’est pas compliqué on est arrivés pour signer à 8h30 et on est reparti à 13h30 (je devais manger avec quelqu’un le midi, jamais pu arriver à temps !).

Attendre quasiment 1 an (décorateur, typhon, etc.)

Et oui, lorsque nous signons le contrat nous sommes en Novembre 2023. Tout est allé très vite et maintenant il faut attendre et prier (que tout se termine bien, que ça soit construit convenablement, etc.). Nous rentrons d’ailleurs quelques semaines plus tard en France et passons 5 jours au Maroc (l’article sur Rabat fonctionne d’ailleurs très bien !).

Et évidemment tu as tout le temps d’espérer mais aussi qu’ils se passent des trucs bizarres du genre :

• Des énormes pluies et la route devant le projet qui est inondé “ils ont rien préparé ou quoi ?”.
• Le gigantesque typhon Yagi “bon ben on espère que les fenêtres vont tenir”.
• La rumeur dit qu’on va avoir les clés à l’été, en août c’est sûr, septembre en fait, non Octobre confirmé

Faire l’état des lieux en Octobre 2024 (tout semble conforme)

En Octobre 2024 c’est l’heure de faire l’état des lieux, d’ailleurs on est tellement pris avec ma femme qu’on ne peut le faire qu’à la toute dernière minute. Globalement rien à signaler, il y a genre 2 petits problèmes à gérer mais vraiment rien de particulier.

Un ami qui travaille dans le secteur m’avait conseillé de regarder quelques points particuliers et m’avait surtout mentionné qu’on ne pourrait réellement juger qu’après 1 an dans l’appartement (en ayant fait un cycle complet niveau météo, froid, chaud, pluies, humidité, etc.).

Sélectionner le décorateur

Généralement au Vietnam lorsque tu achètes un nouvel appartement tu fais tout faire par un décorateur, enfin pas tout mais une grosse partie. Le décorateur te propose des trucs qui te plaisent, s’occupe du mobilier pour que tout “match” et fait aussi les travaux avec son équipe. Evidemment en fonction du décorateur tu payes un prix très différent, il y a des entreprises qui ne font que du luxe, que du bas de gamme, que des styles scandinaves et modernes, que des styles “anciens”, des freelances, des mecs qui ont des boites énormes, certains qui font que des shophouses ou villas, d’autres que des apartements, etc.

Je dois avouer que c’est un moment plaisant car beaucoup d’entreprises ont des grandes galeries avec les différents projets, regardez par exemple la page de Gao Design :

J’étais assez chaud pour utiliser cette entreprise mais Madame a beaucoup poussé pour utiliser un Freelancer que des gens de confiance connaissaient, et vu que les femmes contrôlent les hommes ben on a pris Ha (0383662999 – attention il parle pas anglais, mais si vous achetez un appartement et Madame ou Monsieur est Viet ça fonctionne).

En fait on avait l’impression de payer une catégorie de moins à travail équivalent. En gros des discussions avec pas mal d’entreprises on avait… (prix pour ~100m²) :

• L’option à 12 000€, ils font tout et on change pas grand chose, c’est pas forcément les meilleurs matérieux mais ça couvre tout l’appartement et c’est efficace.
• L’option à 20 000€, ils font tout, on commence à avoir des meilleurs bois et un style plus cool et moins générique.
• L’option à 30 000 – 40 000 €, ils font tout et là t’as des trucs vraiment magnifiques, du très beau mobilier, etc.

Avec le Freelancer on payait 20 000€ un truc où on nous demandait plutôt 25 000 € pour les entreprises. La première version du décorateur était d’ailleurs vraiment cool (modélisation 3D).

Il y a ensuite eu beaucoup de discussions :

• Est-ce qu’on refait les toilettes ?
• Quel type de bois ?
• Combien de télévisions ?
• Four ou pas four ?
• C’est sûr le lave-vaisselle ?
• Dans la chambre de la petite on met quoi ?
• Les mangas font quelle taille pour la librairie ?
• Le choix du carrelage !
• etc.

Et de nombreux changements :

• Rajout de 2-3 trucs (genre refaire mieux les 2 SdB).
• On a changé 3 fois d’avis pour refaire ou non les lavabos (finalement pas fait, on aurait dû !).
• Le prix augmentait trop donc on a décidé (avec le décorateur) qu’on achèterait le lit, le canapé, la table basse et la table du salon dans un magasin d’ameublement (faire sur-mesure coûtait vraiment trop cher). Donc c’est parti pour les weekends à Ikéa (enfin un autre truc mais t’as l’idée !).

Au final on arrive à ça (c’est de la 3D hein) :

Un bon mois de travaux pour la décoration

Les travaux commencent avec un peu de retard et Madame a très peur que les travaux ne soient pas terminés pour le Tet. Et oui lorsque le Tet arrive tous les employées du BTP se barrent d’Hanoi pour rentrer à la campagne et ne reviendront que 2-3 semaines plus tard. C’est donc un peu la course mais tout avance.

En théorie dans ce genre de trucs au Vietnam il faut faire le suivi constamment et tout vérifier puis revérifier, le souci c’est qu’on est tous les deux extrêmement occupés au bureau et qu’on peut aller voir qu’une fois ou deux maximum. Franchement on bosse juste trop et c’est impossible de prendre 2h pour aller regarder si un mec fait bien la peinture (surtout qu’on y connait tous les deux rien). En même temps c’est aussi pour ça qu’on paye le décorateur !

Note : D’ailleurs après avoir écrit le paragraphe je me suis rendu compte que mon histoire fonctionnait qu’à moitié, oui je bossais énormément mais y’avait aussi Brice qui voyageait un peu, au début des travaux j’étais tout simplement en Thaïlande !

Le déménagement

Quelques jours avant le Tet les travaux sont terminés et nous emménageons définitivement.

A gauche la cuisine terminée et à droite la cuisine sur le plan 3D (bon c’est l’autre côté mais dans l’idée ça ressemble quand même pas mal donc on est contents !).

 

On a déménagé plusieurs fois à Hanoi (j’en parlais dans l’article vivre à Hanoi) et je garde un très mauvais souvenir du dernier. Il faisait une chaleur à crever, faut appeler des mecs qui sont pas fiables pour des camionnettes, quand il fait chaud je m’énerve, bref l’enfer. Cette fois j’ai dit à ma femme “on paye des déménageurs”.

Et l’énorme avantage du Vietnam c’est que la main d’oeuvre coûte pas très cher, à 5h00 les gars sont en bas de chez toi et c’est des robots, ils descendent tout rapidement (en plus on avait un ascenseur). A 9h30 du matin le déménagement était terminé et tout était dans notre nouvel appartement. Des machines… et ça nous a coûté genre 100€ pour 2 camions + déménageurs.

Les jours suivant c’était principalement du montage de meubles, réception des livraisons, etc. L’appartement était encore trop neuf et les meubles avaient encore une odeur donc on a fait rentrer la princesse chez les grands-parents un peu avant le Tet.

D’ailleurs ça me fait beaucoup trop marrer car je bricole pas du tout et que ma femme m’a du coup pris en photo les quelques fois où j’ai aidé (pour se moquer). Je bossais encore dans le SaaS des Pays-Bas donc j’aidais vraiment pas beaucoup car j’étais payé en partie à la commission (si je vends la solution – au demeurant excellente – on repaye pas mal de meubles) et y’avait des discussions de l’espace sur le groupe familial.

Le quartier se développe (et les prix explosent)

Et oui lorsqu’on arrive dans l’appartement début janvier 2025 il n’y a qu’une seule famille qui vit à notre étage de 10 appartement, il y a 2 cafés dans le quartier et c’est à peu près tout. Depuis (cela fait pile 8 mois lorsque j’écris cet article) on a vu le quartier se développer tranquillement :

• De plus en plus de monde dans le parking, faut aller plus loin pour se garer
• Quasiment tous les appartements de notre couloir sont occupés
• Un VinMart a ouvert ainsi qu’un Trung Nguyen
• On se partage des screenshots en mode “ah, y’a Trang Tien qui ouvre bientôt !”

Le prix pour acheter un appartement au Vietnam ?

J’ai plus tous les prix mais en très gros avec l’achat de l’appartement en Novembre 2023 et le paiement du décorateur en Janvier 2025 l’appartement de 100m² (3 chambres) nous a coûté :

• 140 000€ – 3 700 000 000 VND (équivalent de 140 000€ à l’époque, beaucoup moins maintenant car l’EURO à pris 20% par rapport au VND depuis)
• ~19 000€ – ~500 000 000 VND pour le décorateur
• 2300 € – 60 000 000 VND pour les meubles supplémentaires
• 8000€ – 210 000 000 VND pour l’électroménager (4 clim Panasonic, lave vaisselle BOSCH, plaques, frigo Hitachi 2 portes, etc.).
  • Le prix pour acheter notre appartement de 100m² à Hanoi était donc à 170 000€.

D’ailleurs c’est assez marrant mais au Vietnam il y a pas mal de prix différents pour l’électroménager et il y a vraiment des marques par type d’équipement. Par exemple Panasonic est super côté pour les clims mais pour la télévision plutôt Samsung ou LG. Il y a parfois des marques locales, etc.

Pour information le même appartement dans la sixième tour du projet (nous habitons dans la première) coûte désormais 8 000 000 000 de dongs donc les prix ont doublé en 1 an et demi sur notre projet (maintenant si t’achètes t’as moins peur qu’ils finissent pas, mais l’augmentation est quand même dingue de 3.7M à 8M). Vous verrez systématiquement les articles sur internet mentionnés ces augmentations.

Les questions dont j’ai les réponses pour acheter un bien immobilier au VIetnam

Attention, toutes les informations mentionnées plus bas sont correctes à à mi-2025, gardez bien en tête sur le contexte législatif évolue très vite au Vietnam donc ce qui est vrai maintenant ne le sera peut-être pas dans 10 ans. En cas de besoin j’ai le contacte d’une doctorante en droit des affaires Vietnamienne diplômée en France (donc parfaite pour répondre aux questions sur l’immobilier et les contrats). En 2025 il faut compter 150$ la consultation (1h maximum).

Peut-on acheter un appartement au Vietnam en tant qu’étranger ?

Oui, il y a eu des changements de lois récemment (mentionnés dans cet article notamment) et il est possible d’acheter un bien immobilier (appartement notamment) en tant qu’étranger au Vietnam. Attention par contre il y a une limite au niveau de % de propriétaires étranger dans un projet mais surtout une limite de 50 ans (renouvelable une fois en théorie). Le texte de loi est disponible sur ce lien. Si vous êtes marié il faut impérativement que votre nom soit sur le contrat et vous jouissez de 50% de la propriété (exactement comme en France).

Quelles villes ou quartiers choisir pour acheter au Vietnam ?

Aucune idée, ça dépend si vous souhaitez vivre au Vietnam mais que vous travaillez, que vous travaillez à distance, que vous êtes à la retraite, etc. En général ceux qui travaillent dans des boites normales sont à Saigon, voir Hanoi, voir Danang,et pour la retraite souvent entre Danang et Saigon (en passant par Hoi An ou Nha Trang, etc.). Il n’y a pas plus cher pour acheter qu’Hanoi ou Saigon, si vous vous faites construire une maison dans la campagne perdue du Vietnam ça vous coûtera bien moins cher.

Tu as tous les papiers ?

Non, au Vietnam il est courant de devoir attendre des mois après l’emménagement pour avoir le fameux “red book”. Le process est manuel, demande des milliards de documents (donc si un truc est pas le promoteur perd encore plus de temps) et tout est vérifié et recroiser à la main. Donc ça prend énormément de temps. Le promoteur vient tout juste de soumettre les documents pour que tout le monde récupère le fameux “red book”.

Encore une fois au Vietnam rien n’est sûr donc tu pries pour qu’il n’y ait pas de souci mais pour l’instant tout se déroule à peu près normalement.

Comment tu as fait pour le prêt à la banque ?

Nous n’avons pas eu besoin de faire un prêt à la banque, mais en général en tant qu’étranger tu n’as pas accès aux prêts bancaires (ce n’est que pour les vietnamiens). Le système bancaire au Vietnam a des règles spéciales pour les étrangers, il y a plein de trucs que tu ne peux pas faire en ligne par exemple et que tu dois absolument aller faire à la banque (même des trucs simples genre demander une carte bancaire).

Qualité de construction & normes locales

Le seul promoteur qui a vraiment la réputation d’être parfait c’est Vin Group qui fait évidemment VinHomes. Eux tout est parfait mais du coup tu payes encore plus cher. Pour le reste il y a beaucoup de promoteurs où la qualité est aléatoire (surtout si c’est pas des très gros). Vous avez une garantie sur votre appartement (pour notre part c’est 5 ans). Mais bon, si tu as vraiment un problème je n’ai aucune idée de comment ça se passe.

Les petits points que vous pourriez vous demander par rapport à la France :

• Frais annexes à l’achat : Il y a 2% à ajouter et à payer lorsque vous récupérez l’appartement (frais de maintenances) ainsi que 5% à payer lorsque vous avez le Red Book (le certificat foncier). En pratique tu ne payes “que” 93% de l’appartement.
• Revente & succession : Le processus de revente se fait comment le processus d’achat, les appartements peuvent se revendre facilement SAUF si tu as dépassé le quota de 30% (dans ce cas revente obligatoire à un vietnamien). Pour la succession ça fonctionne peu ou proue comme en France (automatiquement à parts égales à tes enfants, ta femme, etc.).
• Meublé vs vide : A ma connaissance aucun projet immobilier au Vietnam vend meublé, ça doit exister dans les Condotel pour des projets particulier mais pour acheter un appartement “normal” l’appartement est toujours vide.
• Agence ou pas : Aucun Vietnamien ne passe par une agence pour acheter un appartement donc ne le fait pas. En revanche il y a énormément d’agents qui sont devant les différents projets (je n’appelerais donc pas ça une agence au sens “français du terme” mais ça y ressemble). C’est des mecs et des femmes en costumes qui bossent à la commission et qui essaient d’avoir des prospects et des gens qui achètent pour récupérer une grosse commission. Le développeur ne vend pas directement et tout se fait par des agents (il y en a des milliards) autour de tous les projets immobiliers.
• Charges mensuelles : C’est important de noter que tous les mois il faut payer le développeur, certains frais peuvent être importants surtout que c’est un peu “vague” ce que tu as en retour (oui il y a de la sécu et un parking mais bon). Pour nous par exemple c’est :
  • 1 200 000 VND par mois (~40€) à payer pour tous les services
  • 80 000 VND (3€) par mois par moto dans le parking
  • 1 200 000 VND par mois (~40€) à payer par voiture dans le parking
  • Pour le Vietnam c’est des frais assez chers
• Acheter un terrain au Vietnam ? Impossible
• Quelle est la durée du droit de propriété ? 50 ans pour les étrangers
• Que se passe-t-il à l’expiration du droit de 50 ans ? Tu le revends avant, en théorie possible de l’étendre pour 50 ans supplémentaires.
• Est-ce risqué d’acheter un bien au nom d’un(e) conjoint(e) vietnamien(ne) ? Oui, surtout si tu as signé le document pour ne plus être propriétaire. Impossible de faire le chemin. Par contre vos 2 noms peuvent apparaître dessus.
• Peut-on louer un appartement acheté au Vietnam ? Oui

Mon expérience / Mes conseils

Honnêtement je n’ai aucun conseil ou aucune recommandation, il y a une énorme part de chance donc je prie surtout pour que l’immeuble tienne bien sur les années et qu’on ait pas de gros souci. Pour le reste c’est un peu Insh’Allah + Alea Jacta Est. Tu croises très fort les doigts et une fois que tu t’es lancé t’espères pas avoir trop de soucis.

Questions ?

Vous avez des questions sur cet article ? n’hésitez pas à laisser un commentaire ci-dessous. Si vous avez aussi un retour d’expérience à partager c’est le moment. Pour rappel tous les articles sur l’expatriation sont disponibles sur la page du même nom.  Si ce blog vous a été utile pour préparer votre voyage vous pouvez très facilement soutenir le blog.